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SP quer vender área superior à de 100 shoppings em créditos de construção


18/09/2019

Valor obtido com outorga onerosa, que permite construir além de limite, deve superar R$ 11 bilhões

 

A cidade de São Paulo colocará a venda nas próximas décadas o equivalente a pelo menos 112 shoppings de grande porte, como o Center Norte, em metros quadrados construídos.

 

Os valores arrecadados do mercado imobiliário devem ultrapassar os R$ 11 bilhões e ser investidos em obras de infraestrutura para a metrópole.

 

O montante se refere apenas a seis projetos de intervenção urbana em estágio avançado, que disponibilizarão quase 16 milhões de metros quadrados em créditos de construção.

 

É uma área construída que, entre os 96 distritos da cidade, só não supera a do Itaim Bibi (zona oeste de SP). 

 

Batizados como outorgas onerosas, esses créditos permitem construir mais do que o limite básico de cada região. 

 

Por exemplo, um prédio onde esse teto seria de seis andares pode ganhar mais dois se pagar à prefeitura por isso. É como se o terreno fosse do proprietário só até determinado andar ou largura —a partir dali, trata-se de área virtual do município.

 

Apesar de render bilhões de reais aos cofres públicos, o objetivo desse tipo de instrumento não é meramente arrecadatório. Ele serve para que a cidade tente evitar que determinadas regiões cresçam sem infraestrutura condizente —uma marca paulistana— e para estimular o crescimento onde já há mobilidade e equipamentos públicos. 

 

O adensamento de São Paulo nas últimas décadas foi puxado pela venda do direito de construção extra em áreas nobres. Não é à toa que distritos como o Itaim Bibi foram tomados por arranha-céus. 

 

Parte importante deles está dentro das chamadas operações urbanas, que permitem adensamento ainda maior do que no resto da cidade. 

 

As operações urbanas também vendem créditos para construção extra: no caso delas, não são outorgas, mas Cepacs (Certificados de Potencial Adicional de Construção), leiloados na Bolsa de Valores. 

 

O dinheiro vai para o Fundurb (Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano) com o compromisso da realização de obras preestabelecidas que visam valorizar o bairro. 

 

A operação na região da av. Brig. Faria Lima (no Itaim) já arrecadou quase R$ 2,5 bilhões e produziu melhorias como dois túneis e as obras no largo da Batata. 

 

As outras operações urbanas existentes são a Água Espraiada, Água Branca e Centro. Criadas em anos diferentes ao longo das últimas décadas, elas já arrecadaram R$ 7,4 bilhões para obras. 

 

Um dos efeitos colaterais deste tipo de projeto é a gentrificação. No Itaim, por exemplo, imóveis residenciais horizontais, incluindo os de baixo padrão, caíram 25%, enquanto os verticais decolaram —apartamentos de alto padrão subiram 142%, e os voltados a comércio e serviços, 381%.

 

Outra crítica frequente é de que se privilegiou obras viárias, mas não se corrigiu problemas criados pelo adensamento extremo em uma região de ruas e calçadas estreitas e falta de áreas verdes.

 

Relator dos dois últimos planos diretores, o urbanista e ex-vereador petista Nabil Bonduki, colunista da Folha, afirma que na última versão da lei foram incluídos mecanismos para tentar evitar a gentrificação e a concentração em carros. 

 

“Os direcionamentos que foram colocados no plano diretor tendem a garantir utilização mais social dos recursos. Na outorga geral, foi definido 30% para habitação social e 30% para mobilidade”, diz. 

 

A outorga onerosa foi instituída pelo Estatuto das Cidades, de 2001. No ano seguinte, com a aprovação do plano diretor de São Paulo, passou a existir na cidade. 

 

Segundo Bonduki, havia pressão contra a medida na época de sua criação. A partir de 2014, com mudanças nas regras, a cobrança maior possibilitou ampliar a arrecadação para obras. 

 

O secretário de Desenvolvimento Urbano da gestão Bruno Covas (PSDB), Fernando Chucre, diz que o plano agora é corrigir distorções no modo como a cidade cresceu por meio dos projetos de intervenções urbanas, os PIUs. 

 

Esses planos funcionam de maneira parecida com as operações, mas em escala menor. O dinheiro também vai para o Fundurb, mas com mais flexibilidade em seu uso, sem obras predeterminadas. 

 

“Não é simplesmente vender o potencial e o prospecto de obras para valorizar o território. Você também vende o potencial e requalifica o território, mas numa lógica menos mercadológica”, diz Chucre. 

 

Há um total de 19 planos em diferentes estágios, desde desenvolvimento a tramitação na Câmara Municipal. Seis deles já têm previsão de arrecadação e estoque de metros quadrados à disposição: Vila Leopoldina, Arco Jurubatuba, Anhembi, Setor Central, Arco Pinheiros e Bairros do Tamanduateí. 

 

Enquanto o projeto do setor Pinheiros deve ter alta aderência do mercado imobiliário, devido ao alto potencial de valorização, o centro, cenário de sucessivos fracassos urbanísticos, impõe um desafio. 

 

“A operação urbana no centro é a mais antiga de todas, tem 22 anos. E é a que teve menos sucesso do ponto de vista de arrecadação. Então estamos fazendo o PIU Centro para tentar corrigir essa dificuldade”, diz Chucre. 

 

Essa região apresenta obstáculos como grande índice de áreas envoltórias de imóveis tombados e de imóveis construídos antes dos anos 1950, que não seguem os padrões de segurança e urbanísticos atuais —o que abre espaço para os chamados retrofits. 

 

“A recuperação desses prédios é muito mais cara. Se a gente não der benefício adicional, não vai acontecer nada neles”, afirma o secretário. 

 

Uma possibilidade prevista é que, em vez de pagar em dinheiro as contrapartidas, os construtores possam, por exemplo, fazer o retrofit em prédios para habitação social. 

 

Isso driblaria uma série de trâmites demorados que ocorrem quando o poder público faz obras assim. 

 

Os PIUs têm funcionado como uma espécie de laboratório para o governo acelerar processos numa cidade em que as grandes obras vivem paradas na Justiça e pelo Tribunal de Contas. 

 

O PIU Leopoldina, por exemplo, envolveu uma negociação com a empresa Votorantim, instalada na região. A empresa pagará adiantado aquilo que teria de comprar de outorgas nas próximas décadas por meio da construção de unidades habitacionais para moradores de uma favela da região. 

 

“Aqui a gente está falando de habitação, porque o maior problema é habitação. Mas poderia ser um viaduto também”, diz Chucre. 

 

O projeto está em tratativas na Câmara, assim como outros três. Já o voltado a área central ainda está em elaboração. 

 

Dois deles saíram via decreto: o do Pacaembu e o do Anhembi. O primeiro já foi concedido pela prefeitura, e o segundo em processo de privatização.

 

 

 

 

Fonte: Folha de SP




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